Normativa del alquiler turístico en Madrid: licencias VUT, Plan RESIDE y la ofensiva contra los pisos ilegales

Las normas del alquiler de corta duración en Madrid tienen capas engañosas. Hay un régimen autonómico de licencias que, por sí solo, no es especialmente difícil de cumplir — y un régimen urbanístico del Ayuntamiento de Madrid encima que, en los distritos centrales, ha pasado a ser casi prohibitivo. Muchos operadores cumplen uno y dan por hecho que han cumplido los dos. No es así, y la ciudad ha dedicado 2025 a hacerlo caro.

Esta guía separa las dos capas, explica el Plan RESIDE de 2025 que reconfiguró las normas municipales y cubre fiscalidad, consentimiento de la comunidad y sanciones.

¿Es legal el alquiler de corta duración en Madrid?

Sí — pero un piso turístico legal en el municipio de Madrid tiene que superar dos aprobaciones independientes: una inscripción autonómica de turismo y una licencia municipal urbanística. La figura clave es la VUT (vivienda de uso turístico): una vivienda completa comercializada para estancias turísticas.

Capa uno: la inscripción autonómica de VUT

La Comunidad de Madrid regula las VUT mediante el Decreto 79/2014, modificado por el Decreto 29/2019 (en vigor desde abril de 2019). Para operar, presentas una declaración responsable de inicio de actividad, te inscribes en el Registro de Empresas Turísticas autonómico y obtienes un CIVUT — el certificado de idoneidad para vivienda de uso turístico, un certificado técnico que acredita que la vivienda cumple los estándares de habitabilidad y seguridad (calefacción, agua fría y caliente, ventilación directa al exterior, un extintor, señalización de salida de emergencia y un plano de evacuación visible).

Por sí sola, esta capa es asumible. La dificultad es la segunda capa.

Capa dos: el régimen urbanístico del Ayuntamiento — Plan RESIDE

Una VUT en el municipio de Madrid necesita además una licencia urbanística que trate el uso como terciario hospedaje. Aquí es donde tropieza la mayoría de operadores.

El antiguo Plan Especial de Hospedaje (2019) ya restringía con fuerza los pisos turísticos en los distritos centrales, incluida la exigencia de acceso independiente desde la calle — sin portal, escalera ni ascensor compartidos con vecinos residenciales. En 2025 fue sustituido por el Plan RESIDE, aprobado definitivamente en agosto de 2025, que va más allá:

• En el centro histórico, los pisos turísticos dispersos en edificios residenciales están prohibidos — incluso en planta baja. El uso turístico solo es viable en un edificio dedicado íntegramente a ello.
• Fuera del centro histórico, una VUT en un edificio mixto o residencial se permite solo con acceso independiente desde la calle y solo en planta baja o primera.
• Las licencias legales existentes concedidas antes del Plan RESIDE pueden continuar, siempre que cumplan la normativa sectorial vigente.

El efecto práctico: abrir un piso turístico disperso nuevo en el centro de Madrid está prácticamente cerrado. Lo que adquieras allí necesita verificar sus licencias contra el plan vigente, no contra el que regía cuando se constituyó.

La ofensiva es real, y tiene cifras

No es una amenaza teórica. Información de 2025 situaba unos 16.000 pisos turísticos anunciados frente a apenas 1.100 licencias municipales — es decir, la gran mayoría opera de forma ilegal. En 2025 la ciudad declaró haber recuperado 323 VUT ilegales para uso residencial, dictado 315 órdenes de cese e impuesto 117 sanciones, la mayoría de 30.000 €. Si compras en Madrid, da por hecho que la legalidad de un anuncio hay que demostrarla, no presumirla.

El número de registro nacional — lo que cambió en 2026

Como en el resto de España, el número único de alquiler nacional (NRA) del Real Decreto 1312/2024 era obligatorio desde el 1 de julio de 2025 — y luego el Tribunal Supremo anuló el procedimiento de registro en mayo de 2026, al considerar que invadía la competencia autonómica (lo tratamos por separado en la anulación del registro nacional). La función de datos de la ventanilla única sobrevive; el número nacional obligatorio, no. La inscripción autonómica de Madrid es la que rige. Confirma el requisito vigente de las plataformas antes de anunciar.

Las normas que pillan a los operadores

• Dos aprobaciones, no una. Una inscripción autonómica sin la licencia municipal no es una VUT legal en la ciudad.
• Acceso independiente desde la calle. La condición que define una VUT que comparte edificio con vecinos fuera del centro histórico — y una prohibición tajante en el centro.
• La línea entre uso turístico y arrendamiento. Una VUT es una vivienda completa alquilada para estancias turísticas cortas y no puede usarse como residencia permanente. Si alquilas al mismo inquilino por un periodo más largo, entras en un arrendamiento de temporada bajo la ley de arrendamientos (LAU) — otro régimen con otras normas.
• Consentimiento de la comunidad. Desde el 3 de abril de 2025, una nueva VUT necesita la aprobación expresa de la comunidad de propietarios por mayoría de tres quintos.
• Estándares de seguridad. Los elementos del CIVUT se comprueban, no se presumen.

Fiscalidad: sin tasa turística, pero con IRPF e IVA

Tasa turística: ninguna. A fecha de 2026 ni el Ayuntamiento de Madrid ni la región aplican una tasa turística o de pernoctación, y el gobierno regional ha dicho que no lo hará. Esto distingue de verdad a Madrid de Cataluña, Baleares y la Comunitat Valenciana — fija el precio al huésped en consecuencia, pero no des por hecho que es permanente.

Impuesto sobre la renta. Los ingresos del alquiler tributan por IRPF para residentes y por IRNR para no residentes (19 % para residentes en la UE/EEE, 24 % para el resto). La reducción aplicable al alquiler de vivienda de larga duración no se aplica al alquiler turístico.

IVA. Una VUT alquilada sin servicios de tipo hotelero está exenta de IVA. Si prestas servicios de tipo hotelero (limpieza durante la estancia, cambio de ropa de cama, recepción, comidas), se convierte en una prestación de alojamiento gravada al tipo reducido del 10 %.

Lo que está cambiando — cronología

• Abr 2019 — el Decreto 29/2019 modifica las normas autonómicas de VUT; entra en vigor el Plan Especial de Hospedaje de la ciudad.
• Dic 2024 — el Real Decreto 1312/2024 crea el NRA nacional y la ventanilla única.
• Abr 2025 — reforma de la Ley de Propiedad Horizontal: las nuevas VUT necesitan aprobación de tres quintos de la comunidad; el criterio pasa a "no permitido salvo autorización" (no retroactivo).
• Jul 2025 — el NRA nacional pasa a ser obligatorio.
• Ago 2025 — Plan RESIDE aprobado definitivamente: VUT dispersas prohibidas en edificios residenciales del centro histórico.
• May 2026 — el Tribunal Supremo anula el procedimiento de registro nacional.

Lista de cumplimiento práctica

• Verifica tanto la inscripción autonómica como la licencia urbanística municipal — confirma cada una contra las normas vigentes.
• Comprueba la propiedad contra el Plan RESIDE: centro histórico frente al resto de la ciudad, acceso independiente, planta baja/primera.
• Confirma que el certificado de idoneidad CIVUT está en regla y vigente.
• Para nueva actividad, consigue la aprobación de tres quintos de la comunidad de propietarios.
• Mantén en orden el registro de huéspedes y los elementos de seguridad (extintor, señalización, plano de evacuación).
• Contabiliza correctamente el IRPF y el IVA; en Madrid no hay tasa turística que cobrar.
• Vigila la situación posterior a 2026 sobre el número de registro que exijan las plataformas.

Mantener dos regímenes en orden en una cartera

Madrid penaliza la distancia entre "tengo licencia" y "tengo las licencias correctas". Para un gestor, el verdadero trabajo es seguir, por propiedad, qué aprobaciones existen, cuándo caducan, si la unidad cumple el plan vigente y si el consentimiento de la comunidad está archivado — y hacerlo en una cartera sin que se escape nada. Ese registro operativo es lo que Recal centraliza, para que la diferencia entre una inscripción y un conjunto completo y vigente de aprobaciones nunca se pierda en un correo.

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Última revisión: junio de 2026. Esta guía es información general para gestores de propiedades, no asesoramiento legal ni fiscal, y las normas del alquiler de corta duración en Madrid — en especial el Plan RESIDE y la situación del registro nacional — cambian con rapidez. Confirma la situación vigente con el Ayuntamiento de Madrid, la Comunidad de Madrid y un asesor local cualificado antes de actuar. Para el panorama nacional de España, consulta nuestro artículo sobre el registro nacional anulado.