Requisitos de la licencia ETV en Ibiza: guía práctica para propietarios de villa

Si eres propietario de una villa en Ibiza y quieres alquilarla legalmente a turistas, necesitas una ETV (Estància Turística de Vacances). El titular es simple. La ejecución, menos, y la distancia entre lo que los propietarios creen que están obteniendo y lo que la licencia cubre realmente es mayor de lo que la mayoría imagina.

Esta es una visión operativa, escrita desde el lado del operador. No es asesoramiento legal; para eso, busca un abogado español especializado en turismo. Pero cubre lo que la mayoría de propietarios quiere saber antes de gastar 15.000 € en un proceso que no entiende del todo.

Qué es la ETV

La ETV es la licencia regional emitida por el Consell d'Eivissa que permite comercializar un inmueble como alquiler vacacional. No es lo mismo que el registro nacional de alquileres (que llegó con el Real Decreto 1312/2024), ni es una licencia urbanística. Es específicamente la autorización para operar como alquiler turístico, con los derechos y obligaciones que conlleva.

La licencia va unida al inmueble, no al propietario. Si vendes la villa, la licencia se transfiere con ella (sujeto a verificación). Si compras una villa con una ETV vigente, heredas la licencia — y cualquier irregularidad en cómo fue emitida.

Qué no es la ETV

Dos malentendidos persistentes:

No es una garantía de que puedas alquilar el inmueble. La ETV es un permiso regional. Tu comunidad de propietarios puede tener una normativa de propiedad horizontal que prohíbe los alquileres turísticos, independientemente de lo que el Consell autorice. Tu urbanización puede tener restricciones adicionales. El ayuntamiento puede tener su propia capa. La ETV abre la puerta a nivel regional; no anula nada por debajo.

No es transferible entre inmuebles. Este es el que pilla a propietarios con varias villas. La ETV va vinculada a la referencia catastral concreta del inmueble sobre el que fue emitida. Si demueles y reconstruyes, divides la parcela o fusionas dos inmuebles, la ETV original no se adhiere automáticamente a la nueva configuración. En algunos casos sobrevive; en otros no, y la única forma de saberlo de antemano es preguntar al Consell, por escrito, antes de empezar las obras.

La moratoria actual

Desde 2022 no se ha emitido ninguna nueva ETV en Ibiza ni en Formentera. La moratoria es ahora indefinida. En la práctica:

• Las ETV existentes siguen siendo válidas, sujetas a renovación.
• Las transferencias entre inmuebles no son posibles.
• No se emiten licencias nuevas, punto.
• El mercado secundario de propiedades con ETV vigente se ha endurecido — los compradores pagarán una prima significativa por villas con una ETV verificable.

Los propietarios que están sentados sobre inmuebles sin ETV no deberían esperar que esto cambie. La presión política va en sentido contrario.

El proceso de renovación

Las ETV se renuevan cada cinco años. La renovación no es automática. Se exige al propietario:

1. Presentar una declaración de continuidad de cumplimiento con los criterios originales de licencia
2. Aportar prueba de seguro vigente (responsabilidad civil frente a terceros, mínimo 300.000 €)
3. Demostrar que el inmueble sigue cumpliendo los estándares físicos (vallado de piscina, detectores de humo, límites de ocupación)
4. Confirmar que la inscripción fiscal por actividad turística está al corriente
5. Pagar la tasa de renovación

La razón más común por la que las renovaciones se retrasan o se deniegan es el certificado de seguro. Los propietarios renuevan su póliza de hogar general sin confirmar que el suplemento de alquiler turístico sigue adjunto. La solicitud estándar del Consell se quedará en la mesa de renovación durante meses si esto no se aborda de entrada.

Los plazos realistas

Para una renovación en la que todo está en orden: de tres a cinco meses.

Para una renovación en la que algo necesita aclaración: de seis a doce meses.

Para una renovación en la que el inmueble ha sido modificado físicamente desde la licencia original: depende enteramente de si las modificaciones fueron declaradas. Es la vía que más veces se tuerce. Propietarios que han ampliado la cocina, convertido el garaje en un dormitorio o añadido un anexo de invitados sin actualizar el catastro están sentados sobre una licencia que no se corresponde con el inmueble que el inspector va a medir. Resolverlo lleva años, no meses.

Qué comprueban los inspectores

Tres cosas, en este orden:

Cuadre catastral. ¿El inmueble tal y como está ahora se corresponde con el descrito en la ficha catastral y en la solicitud original de la ETV? Metros cuadrados, número de habitaciones, dimensiones de la piscina.

Cumplimiento de ocupación. ¿El aforo máximo expuesto en el inmueble es el correcto y coincide con la licencia? Los inspectores cuentan las camas.

Equipamiento de seguridad. Detectores de humo, extintores, vallado de piscina cuando proceda, botiquín, números de emergencia visibles.

La comprobación catastral es la que sorprende a los propietarios. Una villa que se ha operado discretamente con una habitación de más durante diez años recibe la inspección, el inspector mide, y aparece el desfase. La resolución suele pasar por retirar el anuncio mientras se tramita una modificación urbanística — que, si es posible, lleva otros doce a dieciocho meses.

Qué implica esto para los propietarios

Tres implicaciones prácticas:

Si vas a comprar una villa, la ETV es una parte mayor de la due diligence. Confirma que existe, confirma que está vigente, confirma que se corresponde con el estado físico real del inmueble. El número solo no basta; pide la solicitud original y compara los planos.

Si tienes una villa con ETV, documenta todo. Cada renovación, cada inspección, cada modificación del inmueble. Los casos más difíciles que vemos son propietarios que no pueden demostrar qué se autorizó cuándo, porque la gestoría anterior se jubiló y el expediente está incompleto.

Si te planteas modificaciones, pregunta antes. El Consell te dirá, por escrito, si un cambio previsto afecta a tu ETV. Es gratis, lleva semanas, y evita los años de remediación que siguen a modificaciones no comunicadas.

La ETV no es un papel que consigues una vez y te olvidas. Es una relación continua con la administración regional, y los propietarios que la tratan así tienen muchísimas menos sorpresas que los que no.